Over ZOwonen

Janine Godderij en Sjoerd Revenich over de uitdagingen van 2022

We bespreken met Directeur-bestuurder Janine Godderij en Directeur Bedrijfsvoering Sjoerd Revenich de belangrijkste (nieuwe) uitdagingen voor 2022. Wat speelt er, wat is de impact en hoe kunnen we hierop anticiperen?

Energiearmoede

Sjoerd: “We zien dat de energieprijzen in de loop van 2021 zijn gestegen. Mede door de Oekraïne - Rusland crisis is die stijging ongekend hoog geworden. Bij gasprijzen gaat het op dit moment om een vervier- tot vervijfvoudiging. We zijn gewend om met verschillende rekenmodellen te werken waarbij we uitgaan van scenario’s in normale en extreme verschijningsvormen. Meestal voelen die extreme scenario’s als een theoretisch ‘moetje’ maar dat dreigt nu realiteit te worden. Er worden vanuit de overheid generieke maatregelen getroffen, maar een belastingvoordeel van €400 en nog eventueel €800 via de gemeente is voor de meeste van onze bewoners niet voldoende. Velen van hen hebben de laagste inkomens en geven daardoor in verhouding een groter deel van het inkomen uit aan vaste lasten.”

“We zijn aan het onderzoeken of we de geplande €10 miljoen die in 2022 gereserveerd is voor het verduurzamen van woningen kunnen verhogen om zo woningen die pas later aan de beurt zouden komen voor verduurzaming versneld op te kunnen pakken. Het gaat daarbij vooral om zogenaamde no-regret maatregelen (spouwmuur- en dakisolatie, dubbelglas) waarmee we direct het wooncomfort verhogen en we rechtstreeks invloed hebben op het energieverbruik.”

Janine: “In het geval van woningen die volgens planning binnen nu en 10 jaar gesloopt worden, kun je deze maatregelen natuurlijk niet nemen, dat zou kapitaalvernietiging zijn. Daarover hebben we met huurdersorganisaties afspraken gemaakt: woningen met een E, F of G label zullen vanaf 2022 geen jaarlijkse huurverhoging meer krijgen. Dat helpt een beetje, maar het zal onvoldoende zijn om de stijgende energiekosten helemaal te compenseren.”

“Uiteraard zien we het probleem voor onze bewoners en we willen er veel aan doen om te voorkomen dat zij in de problemen komen. Voor de meest schrijnende gevallen hebben we een budget voor maatwerk. Onze financiële coaches, woonconsulenten en mensen aan de balie die regelmatig contact hebben met de bewoners, kunnen signaleren waarna we kunnen helpen om maatregelen op maat te treffen. Dat kan van alles zijn.

"De kans bestaat dat het ter beschikking stellen van woningen wél voor meer druk op de woningmarkt gaat zorgen."

Onduidelijkheid over financiële druk vanuit de overheid

Sjoerd: “De overheid onderzoekt de mogelijkheid om via normhuren de huurprijzen inkomensafhankelijk te maken. De breedste schouders dragen de zwaarste lasten. Dat klinkt mooi, maar wij huisvesten in verhouding veel kwetsbare mensen met een laag inkomen. Het gevolg van deze maatregel zou kunnen zijn dat wij minder inkomsten ontvangen uit huur, waardoor onze financiële positie – en die van vele woningcorporaties met ons – in de knel komt. Omdat wij financieel gezond zijn, maken we ons voor de korte termijn weinig zorgen. Maar dat geldt niet voor alle corporaties. En we zien ook voor onszelf risico’s op langere termijn.”

“De begroting en het effect van het nieuwe regeerakkoord voor 2022 is helder, maar we weten niet precies wat er in de verdere toekomst nog op ons af komt als gevolg van beleidsvoornemens over huurprijzen bijvoorbeeld. Deze onzekerheid dwingt ons om na te denken over een mogelijk nieuw huurbeleid. Er is ook sprake van een zekere spanning tussen de belangen van het verlagen van de lasten voor onze bewoners op korte termijn en het stabiel houden van ons bedrijfsmodel voor de langere termijn.”

Oekraïne

Janine: “Een vluchtelingenstroom is ook voor ZOwonen niet nieuw. Toen er vorig jaar een extreme stroom van Afghaanse vluchtelingen was hebben we snel geacteerd, en dat doen we nu ook weer. We merken dat de samenleving anders reageert op de situatie in Oekraïne. Er is relatief veel draagvlak om Oekraïners te helpen. Voor ons maakt het niet uit en zijn het allemaal mensen die tijdelijk en snel zo goed mogelijk gehuisvest moeten worden om rust terug te krijgen en de grip op hun leven te verbeteren.”

“De uitdaging voor ons is om deze mensen te helpen, zonder de druk op de woningmarkt te verhogen. In dit soort vraagstukken werken we nauw samen met de gemeente en de veiligheidsregio. In eerste instantie hebben we voor de Oekraïners 36 sloopwoningen ter beschikking gesteld. Dit is geen noodopvang voor enkele weken, maar een middellange termijn oplossing. Wij dragen dus vooral bij in de vorm van capaciteit. Emotionele en psychische ondersteuning hoort weliswaar niet bij ons takenpakket, maar waar we de noodzaak zien, nemen we uiteraard de verbindende rol op ons om contact met partnerorganisaties te leggen.”

"Een vluchtelingen-stroom is ook voor ZOwonen niet nieuw."

Sjoerd: “We hebben een handboek voor dit proces, met een separate procesbeschrijving en een eigen projectadministratie. Financiële beheersing en transparantie zijn heel belangrijk. Er zat maar anderhalve week tussen het opstellen van het huisvestingsplan en de goedkeuring van de veiligheidsregio en de oplevering van de eerste woningen. In zo’n geval is de ‘we willen ertoe doen’ cultuur van onze organisatie, onze goede positie

midden in het maatschappelijk netwerk en de betrokkenheid uit de regio een groot voordeel. Samen met de procesbeheersing heeft dit eraan bijgedragen dat we de eerste corporatie in Nederland waren met zo’n middellange termijn oplossing.”

“We hopen natuurlijk dat de mensen zo snel mogelijk weer veilig naar huis kunnen. Maar als de situatie in Oekraïne verder verslechtert, en we in deze regio meer mensen moeten opvangen, bestaat de kans dat het ter beschikking stellen van woningen wél voor meer druk op de woningmarkt gaat zorgen. We monitoren dit en maken hierover afspraken met de gemeente en verantwoordelijke instanties.” Hoewel de genoemde ontwikkelingen een uitdaging zijn brengen deze de continuïteit van ZOwonen niet in gevaar. Ze zullen géén of nauwelijks effect hebben op onze omzet, investeringen, financieringen en personeelsbezetting.

ZOwonen.com maakt gebruik van cookies om de website goed te laten functioneren en het gebruik te analyseren.

Meer informatie: Cookies Privacy