Houd moed & hout moet

Hoe één gebouw een oplossing creëert voor het krimpende zorgbudget, een tegenbeweging start tegen toenemende eenzaamheid en tegelijkertijd ambassadeur is voor duurzame houtbouw. In alle opzichten een bijzonder project: ons eerste gemengd wonen project en de eerste keer houtconstructiebouw. Dit is het veelzijdige verhaal van De Gyselaar in Amstenrade. Janneke Wolfs is Conceptontwikkelaar bij ZOwonen met een sterke focus op de woonzorgvisie. Eric van Breugel is Projectmanager bij Heijmans Woningbouw (één van de ketenpartners van ZOwonen) en is vanaf het begin betrokken bij de bouw van De Gyselaar. Alex Korsten is Projectregisseur vastgoedontwikkeling. Hij is van begin tot eind verantwoordelijk voor nieuwbouwprojecten bij ZOwonen. 

Hoe is het idee van De Gyselaar ontstaan? 

Janneke: "Als je kijkt naar het woonzorgvraagstuk van ZOwonen, dan signaleren we naast zorgkrapte en afnemende zorgkwaliteit een andere trend: de toenemende individualisering. Die combinatie is een groot probleem." De hamvraag die we stellen, binnen onze zorgvisie, is: hoe kunnen we nu de zorg ontlasten en tegelijkertijd eenzaamheid tegengaan? Gemengd wonen kan hier een oplossing zijn. Diverse doelgroepen samenbrengen creëert gemeenschappen waar mensen iets kunnen betekenen voor elkaar. Zo is het idee van de Gyselaar ontstaan. 

Alex: "We bouwen 48 appartementen in de sociale huursector voor mensen die naar elkaar omkijken. Vanuit vastgoed ontwikkeling vinden we het bovendien belangrijk om duurzaam te bouwen, vandaar de bewuste keuze voor houtbouw." Janneke: "De locatie van dit project in Amstenrade is perfect voor een gemengd wonen concept. Direct naast een zorgaanbieder en gesitueerd in een dorpskern. De bestaande dorpelingen vinden het omgaan met elkaar nog vanzelfsprekend. Als het ergens kans van slagen heeft, is het hier." Het is de eerste keer dat jullie werken met houtconstructiebouw. 

Verloopt dat anders dan traditionele bouw? 

Alex: "Zeker. We moesten partijen vinden die ervaring wilden opdoen met houtbouw. Ook was het voor het eerst dat een project vooraf volledig BIM* uitgewerkt was (*Bouw Informatie Management, red.). BIM is een model waarin alle betrokken partijen virtueel in 3D aan een gebouw kunnen werken. Zo is het model altijd up-to-date en de kans op fouten relatief klein. Dit resulteert in efficiënter werken, wat weer een gunstig effect heeft op de kosten en de duurzaamheidsprestaties van een project, en de veiligheid op de werkplaats." 

Eric: "Houtconstructiebouw, vier lagen hoog, zoals De Gyselaar, is voor de corporatiewereld echt nieuw. Je bouwt in fases en met prefab elementen. De voorbereiding moet dan veel eerder klaar zijn, want de onderdelen worden vooraf in de houtfabriek in Oostenrijk geproduceerd. Dat levert wel wat druk op. Maar de bouwperiode op de bouwplaats is hierdoor zeker drie maanden korter dan in de traditionele bouw. Dat is voor omwonenden erg prettig. Er is veel minder geluidsoverlast omdat de prefab elementen alleen aan elkaar geschroefd hoeven te worden. Werken met prefab draagt ook op een positieve manier bij aan de stikstofcrisis, want er is veel minder transport nodig en de te vervoeren materialen zijn lichter."

Hoe zit het eigenlijk met kosten vergeleken met traditionele bouw? 

Alex: "Houtbouw is gemiddeld nog 16% duurder dan traditionele bouw, maar kosten mogen geen reden zijn om duurzaamheid van je agenda te schrappen. Dan moet je slimme keuzes maken. Hout is eigenlijk een eeuwig product omdat het hernieuwbaar en herbruikbaar is. Bovendien zijn er subsidies die duurzaam bouwen stimuleren.

Eric: "Corporaties die investeren in milieuvriendelijke bouwmaterialen of die circulair bouwen of renoveren komen in aanmerking voor de MIA*-regeling (*Milieu Investerings Aftrek, red.). Je moet hiervoor aan hoge eisen voldoen op het gebied van materiaalgebruik. De kernwoorden hierbij zijn hernieuwbaar, herbruikbaar en losmaakbaar. We hebben bij De Gyselaar gefocust op slim gebruik van materialen zodat deze hun waarde en kwaliteiten behouden. We hebben dan ook een fors subsidiebedrag binnen kunnen halen."

Merkt de bewoner verschil tussen wonen in houtbouw of in een traditionele woning? 

Alex: "Zeker. Hout is van nature vochtregulerend en beschikt over zeer goede isolerende eigenschappen. De luchtvochtigheid blijft daardoor op een constanter niveau. Voor de bewoner betekent dit een gezonder en prettiger binnenklimaat, en ook een lager energieverbruik." 

Vertel eens wat meer over het gemengd wonen concept? 

Janneke: "We kijken niet meer alleen naar wonen. We kijken vooral naar: wat hebben mensen nodig om hier gelukkig te blijven léven? Het gaat om welbevinden en levensloopbestendigheid. Dat kun je doen door verschillende woningen in dezelfde omgeving te bouwen, of door mensen met diverse achtergronden bij elkaar te laten wonen. We stappen af van het zogenoemde ‘sectoraal bouwen’, waarbij we alleen maar mensen die tot dezelfde doelgroep behoren bij elkaar laten wonen."

 "Bij De Gyselaar zetten we in op een verdeling van 70% 65-plussers, al dan niet met een zorgvraag, en 30% bewoners met een leeftijd tussen de 23 en 64 jaar. Door mini-community's te creëren waarbij mensen elkaar kunnen helpen met hun (zorg)vragen vermindert de doorstroom naar verpleeghuizen. Immers, mensen willen daar blijven waar hun jarenlange netwerk tot een gelukkig bestaan heeft geleid. En dat kan nu ook doordat een deel van dat netwerk nog jong en vitaal is."

Denk je dat wat jullie voor ogen hebben met De Gyselaar gaat werken? 

Janneke: "Absoluut. Dit zijn echt oplossingen voor de toekomst. De Gyselaar creëert op allerlei manieren nieuwe kansen. Zo zou je tegen een zorgaanbieder kunnen zeggen: ‘ik snap jouw probleem van tekorten aan personeel. Weet je wat, kom dan minder frequent, maar behandel in één keer meerdere bewoners in onze ontmoetingsruimte." "Dat scheelt dan behoorlijk wat reistijd voor het personeel van die zorgaanbieder." 

"Onlangs hadden we de eerste brainstormsessie met dertig geïnteresseerden. We wilden weten hoe mensen het samen wonen met elkaar zagen en wat ze konden vragen en konden bieden. De verbroedering ontstond al terwijl het gebouw nog niet eens staat. Er wordt nog wel eens gedacht dat jongeren niets willen doen voor hun medemens, maar niets bleek minder waar tijdens deze bijeenkomst. Jongeren zeiden bijvoorbeeld: 'ik kan best een buur even helpen met steunkousen aandoen, dat is een kleine moeite. Voor mij is het ook fijn dat ik een invulling van mijn avond heb als ik alleen thuiskom.' Op haar beurt sprak een 65-plusser: 'ik sta nog midden in de maatschappij, maar ga binnenkort met pensioen. Mijn partner is onlangs overleden en het idee om in een gebouw te wonen waar iedereen naar elkaar omkijkt, is troostend.' Hoe groot het animo voor deze vorm van samenwonen is, geeft tegelijkertijd aan hoe groot de eenzaamheid is. Oók onder jongeren. Daar word je wel een beetje verdrietig van."

Wat drijft je? 

Janneke: "Dat zal deels mijn zorghart zijn, maar ook dat ik me vaak realiseer dat ik zelf mooie kansen heb gekregen die ik gewoon mocht pakken, waaronder het zelf bepalen waar ik wilde wonen. Je afhankelijkheid wordt groter als je ouder wordt en wij hebben als woningcorporatie de mogelijkheid om ouderen zich minder afhankelijk te laten voelen. Steeds weer probeer ik door die menselijke bril te kijken. Samen met mijn collega’s probeer ik een verschil te maken op menselijk vlak. Door in gesprek te gaan. Want wie zijn wij om te bepalen waar iemand zich gelukkig voelt?" 

Waar zijn jullie trots op? 

Eric: "Dat wij deze stap durven zetten met ZOwonen en als Heijmans niet weglopen voor deze uitdaging en de duurzame weg inslaan. Omdat we vinden dat het anders moet en kan. Houtbouw is in Nederland nog in het beginstadium, maar ontwikkelingen gaan razendsnel. Voor ons is dit ook het eerste houtbouwproject in hoogbouwvorm. We verwachten dat deze trend zich voortzet, daarom hebben we inmiddels onze eigen houtskeletbouwfabriek. We zijn er trots op medeambassadeur te zijn voor houtbouw in Nederland."

Alex: "De Gyselaar is voor alle betrokken partijen nieuw en uitdagend. Ondanks dat niemand directe ervaring heeft met deze specifieke vorm van bouwen, heeft iedereen zich unaniem geconformeerd aan het uiteindelijke doel. Iedereen zet zich voor de volle 100% in. Daar ben ik trots op. Het is een leerzaam proces en een waardevolle investering in de toekomst. Alle geleerde lessen kunnen we bij een volgend project weer inzetten."

Janneke: "Als ik nu terugkijk over de periode dat ik werk bij ZOwonen, zie ik dat waar het in het begin vooral nog mooie ambities waren, we nu ook echt overgaan tot daden. Een mooi resultaat om vanuit verder te bouwen. Samen met onze partners blijven we zoeken naar oplossingen, waarbij we de nadruk leggen op doen. Dat laatste, daar ben ik trots op. Je weet dat je als corporatie goed bezig bent als je gevraagd wordt om te komen vertellen over wat je doet."