Niet morgen, maar vandaag!
Column door Sjoerd Revenich, directeur bedrijfsvoering
De opgave voor woningcorporaties is duidelijk: volop meewerken aan de Nationale Prestatie Afspraken (NPA), zodat het tekort aan woningen binnen niet al te lange termijn wordt ingelopen. Investeren, investeren, investeren is het credo! Maar wat als corporaties zoveel interen op hun vermogen, dat dit een keer ophoudt?
Precies dat is er nu aan de hand. Ga maar na: door de economische omstandigheden is bouwen, maar ook onderhouden en renoveren van een huurwoning flink duurder geworden. Prijsstijgingen van 10% per jaar zijn niet ongewoon. Ook nieuw aan te trekken leningen tegen (extreem) lage rentes zijn verleden tijd. Alle onderdelen van de investering of uitgaven zijn fors duurder. De opbrengst blijft echter flink achter en dat is niet gek. Corporaties zijn er nu eenmaal om betaalbare en kwalitatief goede huisvesting te bieden voor mensen die daar zelf niet (helemaal) in kunnen voorzien. Maar deze scheefheid in kosten en opbrengsten, is de laatste tijd wel heel erg groot. Te groot, als je het mij vraagt: het fundament onder ons corporatiebestel wordt zwakker en zwakker en brengt de sector op niet al te lange termijn aan het wankelen.
Het zit zo: corporaties kunnen - over het algemeen - met de huuropbrengsten het reguliere onderhoud aan hun woningbezit bekostigen, de organisatiekosten en rentelasten over hun leningen betalen. Als het goed is blijft er dan nog wat over. Dit kan ingezet worden voor woningverbetering, renovatie inclusief verduurzaming en (sloop/)nieuwbouw. Dat deel dat over blijft is echter bij lange na niet toereikend om de woningvoorraad up-to-date te houden. Laat staan om de woningvoorraad uit te breiden. Wat in sommige regio’s hard nodig is. Omdat corporaties door het woningbezit een flinke onderpandwaarde hebben, kan extra worden geleend. Door deze extra leningen wordt jaarlijks meer en meer rente betaald, waardoor we ook jaar op jaar minder overhouden om de woningvoorraad te verbeteren. Samen met de huidige scheefheid tussen opbrengsten en kosten gaat het hard, te hard!
Het prestatiemodel van woningcorporaties kan niet uit. Dat wil zeggen: het is onder de streep negatief. Als corporaties commercieel zouden zijn, zou acuut fors moeten worden ingegrepen om verdere uitholling en discontinuïteit te voorkomen. Gelukkig zijn corporaties niet commercieel, maar het vraagstuk van financiële continuïteit dient zich wel steeds duidelijker aan. Wanneer je elke maand moet interen op je vermogen, omdat je maandelijkse inkomsten en uitgaven niet in balans zijn. Dan weet je dat deze manier van (over)leven vroeg of laat een keer ophoudt. Dat is geen hogere wiskunde.
Voor corporaties is het laat, maar nog niet té laat. Wij hebben als corporatie, als sector en als nationale overheid een aantal dilemma’s op te lossen: Is het inkomen van corporatiebewoners te verbeteren, zodat een huurprijs kan worden betaald die de kosten redelijkerwijs afdekt? Als de prijs niet kan worden betaald voor de geboden kwaliteit, moeten we dan tornen aan de kwaliteit? Kunnen we slimmer en dus goedkoper bouwen? Hoe verdelen we de taart: alle woningen evenredig in stand houden en verbeteren of selecties daarvan? Nu volop inzetten op dure verduurzaamingrepen of wachten en hopen op goedkopere oplossingen? Kunnen we nog wel slopen met woningtekorten en te dure nieuwbouw? Leidt meer samenwerking tussen corporaties tot efficiënter en goedkoper werken? En als individuele corporatie: kan ik de bedrijfsvoering optimaliseren om met de bestaande middelen het maximale eruit te kunnen halen?
Dit zijn geen dilemma’s voor een vrijdag namiddag. Dit zijn onderwerpen die hoog op de agenda moeten staan van iedereen die het belangrijk vindt dat we in Nederland volkshuisvesting hebben én houden. Jazeker willen wij onze bewoners nú helpen aan een betaalbare en kwalitatief goede woning, met een goed comfort en lage energielasten. Maar de zich aandienende opgave is zo groot, dat dit met bestaande middelen en het bestaande systeem niet lukt. De bodem van het oneindig kunnen blijven financieren van geldstromen die eigenlijk intern moeten worden gegenereerd komt rap dichterbij. Het is laat. Het is té laat om enkel te stellen: bouwen, bouwen, bouwen en de rest - of beter gezegd: het restje dat nog over blijft - dat zien we straks wel. Gaan we dan uitleggen aan de volgende generatie dat we naast het klimaat ook zoiets moois als sociale huisvesting hebben verbruikt? En zeggen dat het op is? Nee! We gaan die vermaledijde dilemma’s aanpakken. Niet morgen, maar vandaag!
