Onze weg vooruit
Als uitsmijter van ons jaarverslag kijken we vooruit. Hoe zien we de toekomst? Is er reden voor positiviteit met alle crisissen waar we doorheen gaan? Waar houden we rekening mee in bedrijfsvoering? Een visionaire blik met twee van onze medewerkers die goed in kunnen schatten wat er in de nabije toekomst op ons afkomt: Janine Godderij, Directeur bestuurder en Sjoerd Revenich, Directeur bedrijfsvoering.
"De grootste uitdaging voor de toekomst?" vraagt Janine retorisch. "De betaalbaarheid! Maar ook de toenemende vraag naar zorg die het huidige zorglandschap op lange termijn niet aan kan. Alleen bouwen is hierin niet de oplossing. Dit vereist een omslag in denken en samenwerken." "De wereld om ons heen verandert in razend tempo", beaamt Sjoerd. "Er komt dus ontzettend veel op ons af waar we snel en adequaat op in moeten spelen."
Inclusief wonen
"Wij maken ons hard voor de mentaliteitsverandering die nodig is", gaat Janine verder. "We nemen partners in de zorg actief mee in onze zorgvisie. Wij geloven dat concepten waarin inclusief wonen centraal staan de oplossing bieden voor woon-zorgoplossingen van de toekomst. Laat mensen samenwonen, diverse doelgroepen bij elkaar. Zodat ze weer naar elkaar gaan omkijken."
ZOwonen wordt geconfronteerd met grote uitdagingen, die niet alleen invloed hebben op de huidige activiteiten van de organisatie, maar ook haar toekomst. "En dus draait het om de vraag hoe we onze bedrijfsvoering vorm willen geven", gaat Sjoerd verder. "Het is van essentieel belang dat we ons voorbereiden op deze ontwikkelingen, maar we willen onze personele capaciteit liever niet uitbreiden. Alleen door proactief te handelen en onze stem te laten horen, kunnen we blijvend zorgen voor betaalbare en goede huisvesting. Verandering is nodig. Meer dan ooit."
Wijs verduurzamen met sociale impact
Een ander thema waar de woningcorporatie niet omheen kan is verduurzaming. "Duurzaamheid is allang geen optie meer. Het blijft dus onverminderd hoog op onze agenda staan. We maken ons hard voor woningen die voldoen aan de behoeften van de samenleving, zowel nu als in de toekomst." Volgens Janine stuit je bij het duurzaamheidsvraagstuk ook weer op het sociale aspect: "We investeren versneld in duurzaamheid, omdat we daarmee onze bewoners helpen grip te krijgen op de stijgende woonlasten."
Dit betekent overigens niet dat ZOwonen voor alle woningen in haar portfolio dezelfde aanpak heeft. "We kiezen zorgvuldig welke duurzaamheidsmaatregelen we bij welke woningen inzetten", vertelt Sjoerd. "Het liefst helpen we vandaag iedereen, maar we moeten wijs omgaan met de beschikbare middelen. Voor woningen, die bijvoorbeeld over een aantal jaren worden gesloopt of gerenoveerd, is het verstandiger om te wachten met ingrijpen. We zoeken dan naar andere manieren om bewoners tijdelijk te helpen. De invoering van strengere milieuwetgeving vereist ook dat we investeren in energie-efficiënte maatregelen tijdens bouw en groene initiatieven. Dit leidt niet alleen tot een vermindering van de ecologische voetafdruk, maar verbetert ook het welzijn van onze bewoners." Janine benadrukt ook hier het belang van samenwerking: "Ook in het behalen van duurzaamheidsambities en voorschriften is samenwerking met andere partijen een sleutelwoord."
De demografische dynamiek
Demografische ontwikkelingen vormen een van de grote uitdagingen waar ZOwonen mee te maken krijgt. Volgens Sjoerd "staan we momenteel voor grote verschuivingen, die onze woonoplossingen uitdagen. Vergrijzing heeft geleid tot een groeiende vraag naar woonfaciliteiten die specifiek geschikt zijn voor ouderen. Dit komt mede doordat de zorg onder druk staat. Als we willen dat toekomstige generaties op een goede manier kunnen wonen en leven, moeten we investeren in inclusieve wijken. Waar mensen nog naar elkaar omkijken. Aan de andere kant brengen migratiepatronen diversiteit met zich mee. Dat levert uiteenlopende woonbehoeften op. Doordat er ook nog eens meer eenpersoonshuishoudens zijn, is van krimp van onze doelgroep geen sprake. Deze dynamiek stelt ons voor de uitdaging om flexibel te blijven en snel te reageren op de veranderende behoeften van verschillende doelgroepen."
Janine wijst opnieuw op het thema van saamhorigheid: "Juist met het oog op de demografische uitdagingen is ons credo 'terug naar vroeger'. Vroeger was onze maatschappij anders ingericht. Mensen keken nog naar elkaar om en voelden zich met elkaar verbonden. Wij geloven dat juist woningcorporaties bij kunnen dragen aan de verbinding tussen mensen. We bouwen steeds meer inclusieve woonconcepten. Daarin houden we rekening met vergrijzing, diversiteit en gezinssamenstelling. Zo pakken we de groeiende eenzaamheid aan, geven we de samenhorigheid een impuls en ontlasten we de zorg.
Innovatief samenwerken
De uitdagingen die ZOwonen ziet, worden niet alleen aangepakt vanuit een duidelijk kernvisie. Het is ook nodig ze vanuit een fris perspectief te bekijken, vindt Janine. "Creativiteit en flexibiliteit zijn voor ons de sleutel tot succes in deze alsmaar veranderende woningmarkt. Je moet bereid zijn de boel om te gooien. Alleen zo lukt het ons om brede woonoplossingen te ontwikkelen die ruimte bieden voor de uiteenlopende eisen en wensen van verschillende doelgroepen. Of het nu gaat om het creëren van leeftijdsvriendelijke woningen met benodigde voorzieningen, of om het aanbieden van diverse huisvestingsmogelijkheden die tegemoetkomen aan verschillende culturen en levensstijlen. In dat opzicht gaan we niet terug in de tijd. We kunnen alleen maar vooruit."
"Als sector moeten we samen onze stem laten horen. Daarom hebben we ook de Woondeal getekend. Hiermee hebben we een plek aan tafel. Door te bouwen aan relaties kunnen we samen met andere partijen creatieve oplossingen bedenken." Sjoerd beaamt dit van harte: "De strijd tegen de wooncrisis gaan we niet alleen aan. Samenwerking met gemeenten, bewonersorganisaties, andere woningcorporaties en projectontwikkelaars is essentieel om gezamenlijke doelen te bereiken."
Tussen visie en de financiële realiteit
Elders in het jaarverslag is het al ter sprake gekomen: de hele sector worstelt met het spanningsveld tussen wat bewoners nodig hebben en wat de sector ook daadwerkelijk kan betalen. De visie van ZOwonen botst op tegen de financiële realiteit. "De kosten voor nieuwbouw, onderhoud en renovatie van huurwoningen zijn fors gestegen als gevolg van de economische en (geo)politieke ontwikkelingen", stelt Sjoerd. "Bovendien zijn de dagen van lenen tegen lage rentes verleden tijd. Onze toekomstige investeringen zullen we grotendeels moeten financieren met additionele leningen. De kosten nemen dus toe terwijl onze inkomsten achterblijven. Daardoor wordt de kloof tussen kosten en opbrengsten steeds groter en is de toekomst van de sector op lange termijn onzeker." Janine knikt instemmend: "Het draait om geld, geld, geld! De wooncrisis van nu is wat dat betreft dweilen met de kraan open. En er is niet alleen een gat tussen wat we willen doen en kunnen betalen. Ook woningzoekenden hebben met een gigantische kloof te maken. Mensen met een inkomen tot € 40.000 mogen bij ons huren, maar tussen die grens en een inkomen dat groot genoeg is voor een koopwoning is er een enorm financieel gat. Wij zien dat gat en maken ons daar ook zorgen over."
"Er moet echt iets veranderen in het systeem", vindt Sjoerd. "Misschien moeten we een stap terug doen in de kwaliteit van woningen die we kunnen bieden. Juist nu is het dan ook zaak dat we onze bedrijfs - voering maximaal op orde hebben, zodat we voor onze bewoners het beste resultaat kunnen bereiken met de gegeven middelen." "We zullen hoe dan ook op korte termijn scherpe keuzes moeten maken en bijsturen", concludeert Janine. "Dan moeten we gaan kiezen voor de primaire doelgroepen. En op de lange termijn hebben we ook echt hulp nodig. Dit alles vraagt om een andere manier van sturen. Dat vergt lef in de samenwerking met onze partners. We eisen dat de sector en de overheid uit hun comfortzone komen. Wat ZOwonen betreft: wij hebben de visie en zijn volop in beweging."
