Interview

Roy is onze regisseur technische installaties en is er éigenlijk wel een beetje klaar mee dat wij hem steeds naar voren schuiven voor interviews en filmopnames. “Tjonge, leuk hoor, maar ik krijg mijn werk nu al niet af!”, moppert hij terecht. Hij is verantwoordelijk voor het coördineren van een grote verduurzamingsoperatie, waarbij het afgelopen jaar maar liefst 150 warmtepompen geplaatst zijn. Een monsterklus waar hij en z’n team hun handen vol aan hebben. Gelukkig voor ons besloot hij nog een keer over zijn hart te strijken om te vertellen waarom dit project zo belangrijk is.Roy, vertel! Waarom warmtepompen?Waarom nu? Waarom zoveel? “In 2050 moet ons hele woningbezit gasloos zijn. Om dat te bereiken hebben we plannen gemaakt en besloten dat we vanaf 2035 geen standaard cv-ketels meer plaatsen. Afgelopen jaar zijn we daarom begonnen met een pilot van 200 woningen waarin we warmtepompen plaatsen om alvast ervaring op te doen voor de jaren die volgen. We wilden weten: is het technisch mogelijk? Waar lopen we tegenaan? En hoe krijgen we bewoners mee in dit plan? Want je hoeft in de straat maar één tegenstander te hebben en met een beetje pech neemt ie al zijn buren mee in zijn kielzog. Dat heb je soms met nieuwe ontwikkelingen.”En hoe ging het in de praktijk?“Het leuke van het hele verhaal is dat juist de bewoners die erg kritisch waren, 180 graden zijn omgedraaid. Die zijn nu zelfs de kartrekker van de hele straat geworden. We zien ook dat bewoners die in eerste instantie niet meededen, zich later toch meldden: 'Ik heb het bij mijn buren gezien, ik wil het ook.' Eventuele weerstand is vooral onwetendheid.”Hoe werkt zo’n warmtepomp eigenlijk?“Het is een soort airco die je woning verwarmt. Naast je bestaande cv-ketel komt eenzelfde kastje te hangen, buiten komt een extra installatie op het dak of in de tuin. Die buitenunit is de grootste uitdaging, want die mag niet onder een raam hangen vanwege het geluid.”Best kostbaar zeker, zo’n groot project?“Voor ons een flinke investering, maar het mooie is: het kost de bewoner niks extra’s. Daar heb ik met collega’s wel eens een discussie over gehad, en ik vind: we kunnen bewoners niet verplichten om over te stappen, als we ze dan ook nog laten betalen, dan kunnen we het wel vergeten. ZOwonen heeft uiteindelijk besloten om de 200 bewoners die meedoen aan de pilot geen huurverhoging te laten betalen voor de warmtepomp. Of dat in de toekomst ook nog kan, dat weten we nu nog niet. Maar dat zou natuurlijk wel het mooiste zijn. Overigens, waar bewoners nog geen zonnepanelen hadden, hebben we die ook gelijk aangebracht. Want die extra elektriciteit voor de warmtepomp moet wel ergens vandaan komen.”Wat zijn de grootste uitdagingen?“Bij appartementen moet iedereen meedoen, want alle leidingen moeten van de begane grond naar het dak. En bij plaatsingen komen we van alles tegen dat het werk vertraagt: denk aan asbest en volle bergingen. In het pilotproject zijn we er ver in gegaan om alles op te lossen, want we willen het gewoon geregeld krijgen en juist leren hoe we in de toekomst zo’n proces het beste kunnen organiseren.”Zijn er bewoners die extra moeite hebben met de overstap?“Vooral ouderen. Die zeggen: 'Die paar jaar dat ik hier nog woon, hoef ik dat allemaal niet meer.' Ze zien op tegen de overlast van de mensen van de aannemer die in hun woning moeten werken. Dan komen er ook nog zonnepanelen, moet er ook nog iemand het dak op. Dat ontregelt mensen. En dat snap ik ook wel.”Wat levert het op in de portemonnee?“Daar ben ik voorzichtig mee, want dat is echt maatwerk. Het hangt af van je stookgedrag: ben je veel thuis of alleen 's avonds? Hoeveel warm water gebruik je? Wat is je gezinssamenstelling? Je cv-ketel hoeft je woning niet meer te verwarmen, die is alleen nog maar voor warm water of extreem koude dagen om wat bij te stoken. Je gasverbruik gaat dus flink omlaag. En ja, je elektriciteitsrekening gaat wel omhoog, maar gas is veel duurder dan elektriciteit. Daar zit het voordeel. Om het inzichtelijk te maken voor bewoners hebben we een rekenmodel ontwikkeld waar we hun huidige gebruik invullen, gewoon samen, aan de keukentafel. Dan krijgen ze een beetje een indruk wat het op kan leveren.”Wat is de belangrijkste tip voor bewoners?“Een warmtepomp is trager dan een cv-ketel. Heel veel schakelen tussen temperaturen is dus niet verstandig. Je kunt beter een constante temperatuur houden dan veel plussen en minnen gedurende de dag. Dus dat klassieke 's avonds naar 16 graden en 's ochtends weer naar 19, dat moet je niet doen.”Wat was voor jou het mooiste moment in dit traject?“Dat we eindelijk konden beginnen met het eerste complex. We hebben eerst een proef gedraaid in een appartementengebouw. Dat was eigenlijk de grootste uitdaging, maar het ging beter dan verwacht. Dat was wel heel erg fijn.”

Ze zijn elkaars concurrent én partner. En dat werkt prima, vertellen René Vanhommerig (van GrausBouw), Funs Jonkers (van Maasveste Berben Bouw) en Marco Tax (van Smeets Vastgoedservice). Sinds oktober 2024 zijn ze samen verantwoordelijk voor het onderhoud van onze 14.000 woningen. “We weten precies wie waar goed in is.” Een gesprek over vertrouwen, klemmende deuren en monteurs die ook een beetje sociaal werker zijn.Drie onderhoudspartijen die samenwerken, is dat niet gek? René: “We werken al jaren samen bij andere opdrachtgevers. Inmiddels kennen we elkaar zo goed, we hebben geen geheimen meer voor elkaar. We realiseren ons dat we van elkaar kunnen leren. We verschillen wel iets van elkaar, maar de gemene deler is dat we alle drie lokale partijen zijn met veel ervaring in onderhoud en renovatie bij corporaties.” Funs: “Wij van Maasveste werken bijvoorbeeld alleen al voor twaalf corporaties in Limburg. Maar je moet het zo zien: alles wat we op andere plekken leren, nemen we ook hier weer mee. Al die kennis en ervaring die we opdoen, kunnen we delen.” Marco: “Omdat we als onderhoudspartij met veel corporaties samenwerken, merk je dat we steeds meer ook een kennispartner worden.” Jullie zijn nu een paar maanden bezig, loopt het een beetje? René: “Eigenlijk gaat de samenwerking vanaf het begin al goed. Onderling, maar ook met ZOwonen. Dat begint, als je het mij vraagt, al bij de aanbesteding. Wat bijzonder is: ze hebben het helemaal alleen gedaan, zonder externe hulp. Ze hebben het goed voorbereid en er voldoende tijd voor uitgetrokken. Zoals ze het gepland hadden, zo is het ook gegaan. Dat is niet altijd het geval.” Funs: “Ook kregen we de kans om ons verhaal vooraf al goed toe te lichten. Dus alleen al het hele traject voorafgaand aan de gunning hebben we met z’n allen als heel positief ervaren. Dat geeft vertrouwen voor de toekomst.”Maar jullie zijn toch ook concurrenten? Funs: “Klopt, maar we respecteren elkaar en hebben afgesproken dat we van elkaars personeel afblijven. Ik weet echt wel wie er bij Graus of bij Smeets werken, maar we gaan niet elkaars mensen benaderen. Dat is gewoon een ‘gentlemen’s agreement’.” Wat doet een onderhoudsmonteur eigenlijk? Marco: “Drie dingen. We doen reparatieonderhoud, dus als een deur klemt of een deurbel het niet doet, dan komen wij. We doen het mutatieonderhoud: als een bewoner de huur heeft opgezegd, zorgen wij dat de woning weer netjes in orde is. En we renoveren badkamers, keukens en toiletten.” Funs: “Vroeger was de monteur de timmerman. Die deed zijn klus en vertrok weer. Maar de maatschappij verandert en tegenwoordig wordt op sociaal vlak veel meer van onze mensen verwacht. We trainen ze bijvoorbeeld in het signaleren van dementie, onveilige situaties en huiselijk geweld. Soms zijn zij de enigen die nog achter de voordeur komen.” René: “Een heel aantal vindt dat leuk, maar er zijn ook monteurs die gewoon lekker met de handen willen werken. Dat is soms best lastig.” Wie van jullie krijgt de bewoner aan de lijn als ze bellen voor onderhoud? Funs: “De telefoontjes komen binnen bij ZOwonen. Die beoordeelt het verzoek en plant onze mensen in. Dat vraagt zeker in die eerste maanden om hele goede afstemming.” René: “Deze werkwijze is best bijzonder. Dit hebben wij bij andere samenwerkingen nog niet eerder zo gedaan. Het heeft ermee te maken dat ZOwonen zelf contact wil houden met de bewoner.” Hoe verdelen jullie het werk? René: “Ieder heeft z’n eigen deelgebied, elk een gelijk stuk van de taart. Waarbij we gekeken hebben naar logische afstand ten opzichte van onze bedrijfslocaties.” Marco: “We werken met vaste teams per werkgebied. Een monteur die vandaag bijvoorbeeld in de Kerkstraat komt, blijft in die wijk. Zodat hij die bewoners straks gewoon goed kent, wat de dienstverlening ten goede komt.” René: “En we werken volgens het principe: ‘one call does it all’. Als een bewoner belt met een probleem, moet dat in één keer opgelost worden. Dat klinkt simpel, maar het begint er al mee dat we de juiste man voor de juiste klus sturen. Dus niet de loodgieter als de timmerman nodig is. En dat ‘ie de juiste producten bij zich heeft en voldoende tijd om het op te lossen.”Marco: “In de implementatiefase is ook veel aandacht besteed aan het uniform maken van processen, werkwijzes, formulieren en dat soort zaken. Om dat over de regio’s heen zo gelijk mogelijk te maken.” Funs: “En je helpt elkaar ook. Als de een het druk heeft en de ander wat minder, dan geven we werk af of nemen het over, zodat ZOwonen in de basis een stabiele dienstverlening krijgt.” Ik begrijp dat jullie zelfs samen een kantoor gaan delen?Marco: “Ja, dat is wel uniek in de onderhouds - wereld. Het wordt een soort functionele uitvalsbasis waar iedereen die in de buurt is – uitvoerders, technisch beheerders, coördinatoren – even binnen kan lopen of er structureel kan werken.” Funs: “Door elkaar dagelijks te zien en spreken kun je echt leren van elkaar én elkaar leren kennen.” Dit is dus geen kort avontuur? René: “We hebben een contract getekend voor vijf jaar, met verlenging naar tien jaar als het goed gaat. Dat is echt bijzonder lang in onze wereld. Vier tot acht jaar hooguit, is gebruikelijk. We weten allemaal: als een van ons het niet goed doet, is er een risico dat de samenwerking uit elkaar valt.” Funs: “We zijn op plekken ook wel concurrent van elkaar, maar in een samenwerking waar we de komende tien jaar samen aan de bak willen, hebben we een gezamenlijk belang en een gezamenlijk doel. Juist dat geeft ons de mogelijkheid om langetermijninvesteringen te doen en onder andere te investeren in innovatie.” Vertel. René: “In ons werk denkt iedereen bij innovatie meteen aan gerecyclede tegeltjes en dergelijke. Maar zeker in de onderhouds - wereld kun je ook van innovatie spreken als je werkprocessen vernieuwt en verbetert. Ik denk dat we het vooral aan die kant moeten zoeken. Dat je efficiënter kan werken, dat je samen hetzelfde doet en dat je het beter doet dan ervoor.”Funs: “Je moet innovatie heel breed zien. We hebben in het verleden bijvoorbeeld wel filmpjes gepubliceerd zodat een bewoner zelf de deuren van zijn keukenkastje recht kan hangen. Niet omdat wij dat niet willen doen, maar het bespaart onder andere tijd in rijbewegingen. En vaklieden zijn schaars, dus alles wat de bewoner zelf kan doen, ook in het kader van zelfredzaamheid, kan innovatief zijn.” Wanneer zijn jullie tevreden?René: “Kijk, ik ben tevreden als we de juiste dingen doen. Niet dingen voor de show op het gebied van klimaat en duurzaamheid waar we de laatste jaren in Nederland met z’n allen zo mee bezig zijn. Als ik voor mezelf praat ligt het allemaal bij de bewoner. Die moet tevreden zijn. En ZOwonen natuurlijk.” Funs: “En onze eigen mensen, werkplezier is ook zeker belangrijk.” Marco: “Die tevredenheid wordt ook gemeten, en die metingen moeten gewoon groen zijn.”

“Het is een bijzondere vorm van samenwerking”, vertelt Ellen, teammanager Vastgoedbeheer en Onderhoud. Ze heeft het over de professionele samenwerking die we aangegaan zijn met maar liefst drie onderhoudspartners tegelijk.Een jaar voorbereiding“We hadden al partners, maar die contracten waren al meermaals verlengd. Het werd tijd om opnieuw te beginnen.” Ellen en haar team namen een jaar de tijd voor de voorbereiding van deze aanbesteding van dagelijks onderhoud. Bewust zonder hulp van externe consultants, om voeling te houden bij het hele proces van dit inkooptraject: “Dit hebben we volledig zelf gedaan”, vertelt ze. “We krijgen daar veel complimenten over uit de sector, maar het heeft wel wat bloed, zweet en tranen gekost.”Zorgvuldige selectiecriteriaHet vinden van de juiste partners was een zorgvuldig proces met duidelijke criteria. “We hebben eerst ons programma van eisen opgesteld”, vertelt Ellen. “We zochten geen traditionele aannemers die alleen maar ‘uurtje-factuurtje’ werken. We willen partners die met ons meedenken, die zichzelf durven beoordelen en transparant zijn over hun resultaten.”Negen presentaties op één dagNa een jaar voorbereiding volgde een intensieve selectiedag. Negen kandidaten presenteerden zich. “Het is moeilijk vergelijken, want de één blinkt uit in zijn presentatie en de ander heeft weer een sterke visie of hele goede mensen”, blikt Ellen terug.De selectieVia onderbouwde scorekaarten waarin kwaliteiten, kansen, risico’s en prijs werden beoordeeld, viel de keuze uiteindelijk op GrausBouw, Maasveste Berben Bouw en Smeets Vastgoed- service. “Om gezonde concurrentie te stimuleren, kozen we voor drie partners. Met z’n tweeën is er te weinig onderlinge competitie”, legt Ellen uit. “Met drie ontstaat er een gezonde drive om niet als slechtste uit de bus te komen. Bovendien: als er onverhoopt één uitvalt, hebben we nog twee partners die het werk kunnen opvangen.”De drie partners zijn behoorlijk verschillend en vullen elkaar goed aan. “Smeets kenden we al, zij zijn onze bestaande onderhoudspartner. GrausBouw beloofde een ‘Geen Gedoe Garantie’ en Maasveste is de jonge nieuwkomer die graag samenwerkt.”Uniek in NederlandEen van de dingen die bijzonder is aan deze samenwerking: De drie partners gaan samenwerken vanuit een gezamenlijk kantoor in Sittard. “Dat is uniek in de onderhoudswereld”, vertelt Ellen. “Als je elkaar dagelijks ziet, ben je eerder bereid tot samenwerking.”De ‘big bang’ op 1 oktoberDe overgang naar de nieuwe samenwerking was ook systeemtechnisch spannend. Op 1 oktober 2024 moest alles in één keer goed gaan: systemen moesten naadloos op elkaar aansluiten, van inkomende belletjes en doorkomende orders tot kloppende facturen. “We hadden de taart en de champagne al klaarstaan”, lacht Ellen. “Maar zou het systeem het ook doen? Het was een intensieve eindsprint.”Wat merken onze bewoners?“Het mooie is: als het goed is, merkt de bewoner er weinig van”, zegt Ellen. “We hadden al een hoge klanttevredenheid en die willen we minimaal behouden. Het belangrijkste is dat we een constante servicekwaliteit willen borgen voor onze bewoners: één telefoontje moet genoeg zijnm een afspraak te maken. One call does it all, noemen we dat. En als de monteur komt, moet het probleem in één keer opgelost zijn. Geen gedoe, geen tweedeafspraak. Oftewel: first time fixed.”ToekomstplannenDe partners tekenden voor vijf jaar, met optie tot verlenging met eenzelfde periode. “We gaan voor een langdurige samenwerking”, zegt Ellen. “Door die langdurige verbintenis hopen we niet alleen te kunnen innoveren, maar ookkosten te verlagen.” Er zijn al plannen voor de toekomst. “We willen een vergelijkbare aanbesteding doen voor het exterieur onderhoud, denk aan daken en gevels. Maar we wachten nog even. Eerst dit goed laten landen.”

Stadbroek; de Sittardse volkswijk waar het leven zich op straat afspeelt. Al 25 jaar wordt hier gerenoveerd, gesloopt en gebouwd. Maar een wijk vernieuwen gaat over meer dan alleen stenen stapelen. Het gaat over mensen, hun thuis en de ziel van een buurt. Drie bewoners delen hun ervaringen.Winand (75) woont al 68 jaar in Stadbroek. “Stadbroek heeft een groot gemeenschapsgevoel, het is een hechte gemeenschap. Ook al is het bijna allemaal nieuwbouw geworden, maar het zijn nog steeds dezelfde mensen die er wonen. Hier is het best gezellig. Ik ga denk ik pas weg tussen 6 planken.Oud en nieuwKinderen groeien op, gaan de wijk uit en daar komen weer nieuwe mensen voor in de plaats. Maar de kern blijft wel behouden, vooral in oud-Stadbroek vind ik. Waar je geboren en getogen bent, wil je toch niet weg. Hier komt mijn familie vandaan. Stadbroek betekent voor mij: Een gezellige jeugd. Ik heb altijd meegedraaid in het verenigingsleven, bij de voetbalclub geweest. Het is altijd gezellig. Gelukkig gaat het financieel met mensen wat beter. Echte armoede zien we bijna niet meer.TrotsVroeger had Stadbroek een beetje een slechte naam, omdat er ook wel eens heibel was hier. Dat is gelukkig niet meer zo. Vroeger als je hier vandaan kwam, werd er op je neergekeken. Dat merkte je heel goed, als je zei dat je uit Stadbroek kwam. Toen de flats hier nog stonden, leek het wel of niemand verantwoording nam voor de gebouwen en de omgeving. Nu heeft iedereen een eigen woning en ziet de hele wijk er netjes en opgeruimd uit. Je mag best trots zijn om er te wonen.KletsenHet ontbrak wel aan plekken voor mensen om elkaar te ontmoeten. Daarom ben ik blij met de activiteiten ie in de Kantine worden georganiseerd. Hier kunnen mensen uit de wijk en erbuiten elkaar ontmoeten onder het genot van een kopje koffie of verse soep. Hier zitten de mensen lekker te kletsen; ouderen jongeren, mensen van buitenlandse afkomst. Er is vanalles te doen hier. Iedereen is welkom en we amuseren ons altijd.”Goete (73) woont al 45 jaar in Stadbroek. “Mensen pakken zich goed samen hier. Het is een leuke buurt met winkels om de hoek. Er is heel veel veranderd in de jaren. Het is een stuk mooier geworden. Met de speeltuin en de Kantine die ernaast ligt, is de wijk er echt op vooruit gegaan. Ik heb eerst altijd aan de Tudderenderweg gewoond en nu aan de Jeroen Boschstraat. Onze kinderen zijn hier geboren en ik ben niet zo’n verhuizer, dus zijn we er altijd blijven wonen.Ik vind dat er meer van dit soort initiatieven, zoals de activiteiten in de Kantine, moet komen in de wijk. Als dit bijvoorbeeld in ons eigen gebouw zou zijn, wat ook van ZOwonen is, dan konden we onze huisgenoten veel makkelijker leren kennen. Ik vind het erg fijn hier in de Kantine. Mijn man is blij dat hij elke week weer kan gaan. Hij verheugt zich er steeds op. Hij vraagt al aan mij: “Welke dag is het? Kunnen we weer gaan vandaag?”Annie (75) woont al 75 jaar in Stadbroek. “Ik woon hier al mijn hele leven en ga ook nooit meer weg, zelfs als mijn man wil verhuizen haha. Ik weet het nog goed van vroeger. Met een hele hoop vriendjes en vriendinnetjes spelen op de Schwienswei en ravotten op de bevroren beek. De Schwienswei is nog steeds een heel fijn wandelgebied. Jammer dat de paadjes niet zijn geasfalteerd. Dan zouden ouderen met een rollator of ander hulpmiddel ook kunnen genieten van de natuur.Ik vind Stadbroek een heel mooie wijk. Het is gezellig en sociaal. Het pakt zich goed samen hier. Je kan contact leggen. met heel veel mensen, in de winkel kom je altijd bekenden tegen. Dat is leuk. Nu met de nieuwbouw komen er heel veel nieuwe mensen deze kant op. Dat steeds meer mensen voor Stadbroek kiezen om te wonen, vind ik een heel goed teken.Wij hadden verwacht dat we uit de vernieuwde wijken wat meer aanloop zouden hebben in de Kantine. Dat is nog niet gebeurd, maar als mensen werken en kinderen hebben, dan krijgen wij die aanloop ook niet. Toch waarderen mensen de initiatieven in de Kantine wel.Maandag is soepochtend, dinsdag altijd gezellig samenkomen met die oudjes hier, woensdag is voor de jeugd. Hier wordt vanalles voor kinderen gedaan, bijvoorbeeld eieren verstoppen met Pasen. Elke maand hebben we de buurtmaaltijd en nog allemaal losse activiteiten. Vroeger werd dit een achterbuurt genoemd. Nu willen mensen graag naar Stadbroek komen, omdat het zo goed vernieuwd is. Dat vind ik toch wel mooi. De Rembrandstraat,Tudderenderweg, de vroegere Sint Jozefstraat, ze zijn allemaal helemaal vernieuwd. Wel vind ik het van sommige gevels jammer dat ze weg zijn. Ik had graag gezien dat gevels waren blijven staan, zoals in Limbrichterveld. Dan was de vroegere sfeer wat meer gebleven, maar je kan niet alles hebben. Over het algemeen zijn alle veranderingen ten goede gekomen aan de wijk. Ik ga hier nooit meer weg. Vroeger bleef ik voor mijn ouders in de wijk wonen, maar zij zijn er niet meer en ik blijf toch.”

“Stadbroek is bijzonder”, zijn Raoul, Charon en Carla van team Leefbaarheid met elkaar eens. “En wij zijn daar vooral als er problemen zijn”, valt Raoul maar gelijk met de deur in huis. “Wij komen zeg maar geen bloemetjes brengen.” Toch heeft deze wijk een speciaal plekje in het hart van de drie. Want Stadbroek heeft een heel eigen cultuur, eigen regels en gewoontes, waar je vanzelf van gaat houden. “Het is een hele hechte gemeenschap”, vertelt Carla, die twintig jaar gepassioneerd als woonconsulent in de wijk werkte en inmiddels met pensioen is. “Generaties lang wonen dezelfde families daar al.”“Je moet van goeden huize komen om ertussen te komen als je van een andere wijk af komt”, lacht Raoul, die samen met Charon het stokje van Carla overgenomen heeft. “Daar staat tegenover dat nieuwe bewoners die in de knel zitten hier met open armen worden ontvangen. Het is in die zin een veerkrachtige wijk, waar nieuwe gemeenschappen snel in opgenomen worden. Dat gebeurde de vorige eeuw met de Molukse gemeenschap. Tijdens de herstructurering kwamen daar ook mensen uit andere volksbuurten bij. En meer recent bijvoorbeeld ook mensen die hun eigen land door oorlog hebben moeten verlaten.”Saamhorigheid“We proberen met verschillende initiatieven de saamhorigheid te versterken, want dat is bij uitstek de kracht van de wijk. Van oliebollenacties tot tegelwippen, je kunt het zo gek niet verzinnen”, vertelt Charon. “We betrekken kinderen bij de nieuwbouw door hen de bouwdoeken te laten ontwerpen en zelfs de honden uit de wijk werden gefotografeerd om als ‘bewaking’ op de bouwhekken te prijken.”“Ze kennen een rijke geschiedenis van ruilhandel, en dus wederkerigheid. Doe jij dit voor mij, dan doe ik dat voor jou”, vertelt Carla. “Wij spelen daarop in met de jaarlijkse snuffelmarkt”, vult Charon aan. “Mensen zitten dan allemaal in hun voortuin om spullen te verkopen. De buren komen kijken en er ontstaat een praatje. Sommigen hebben niet eens iets te verkopen. Het gaat om het samenzijn.”Met een nieuw, interactief spellenparcours op de Rembrandtstraat wordt geprobeerd om de kinderen weer naar buiten te krijgen, samen met hun ouders. “We doen veel om de jongere generatie mee te nemen om de cultuur van de wijk behouden. Want uiteindelijk moet de jeugd het stokje weer overnemen”, legt Raoul uit. In een poging verveelde jongeren te betrekken, is het oude voetbalveldje met kantine omgetoverd tot ontmoetingsplek, maar dat trekt vooralsnog de oude garde aan. “Bewoners komen daar koffiedrinken en wekelijks wordt er soep met broodjes geserveerd.”Vertrouwen winnen“Het belangrijkste is dat je doet wat je zegt”, legt Carla uit, “want alleen dan bouw je vertrouwen op.” Ze verteltover het veilige buurtenteam dat jaren geleden actief was in de wijk. “We zaten elke week met allerlei partijen bij elkaar, waaronder de opbouwwerker, de gemeente, de politie en de collega’s van ZOwonen. Twee keer per week liepen we allemaal samen een rondjedoor de wijk. De mensen herkenden je en kwamen bij je, met hun problemen én met complimenten.”Die persoonlijke aanpak werkt nog steeds het beste, weet Raoul, maar het moet wel bij je passen. “Mensen zijn hier niet op hun mondje gevallen. Je moet directe communicatie niet schuwen. Daar staat tegenover dat je in andere wijken soms alles moet uitleggen en je het gevoel krijgt dat je je overmatig moet verantwoorden. Hier waarderen ze eerlijkheid, ook als het antwoord ‘nee’ is.” “Het is eigenlijk heel simpel. Als je hier komt werken, moet je gewoon jezelf zijn,” vat Raoul het samen. “Geen rolletjes spelen.”Nieuwe tijdenDe veranderingen in de maatschappij zijn voelbaar in de wijk. Waar vroeger iedereen elkaar op straat tegenkwam, gebeurt dat nu vooral in en rondom de supermarkt. De wijk heeft goede voorzieningen: een Lidl, Plus, bloemenwinkel en diverse snackbars en beautysalons. bloemenwinkel en diverse snackbars en beautysalons.“Die zijn ontzettend belangrijk voor de leefbaarheid”, vertelt Charon. “Zo kunnen mensen in de wijk blijven wonen, ook als ze wat ouder worden.”“Die generatie die echt nog dingen voor andere mensen in de wijk wil doen, wordt ouder”, ziet Raoul. “En de nieuwe generatie pakt dat niet automatisch op.” Toch zijn er ook successen: de basisschool is ondanks lage instroom uit de wijk langer open kunnen blijven. Dat is voor Stadbroek belangrijk.Hoewel oude woningen gerenoveerd zijn of plaats hebben gemaakt voor nieuwbouw, bestaat ongeveer driekwart van de bewoners nog steeds uit ‘echte Stadbroekers’. En dat vindt het team alleen maar positief. “Wij hopen dat het hart van Stadbroek blijft kloppen”, zegt Raoul, “want een wijk vernieuwen is één ding, maar het karakter van een volkswijk, dat is nu juist de kracht, en díe wil je behouden.”

De een zegt: ‘geef me die voorrangscode maar’, de ander roept: ‘kom me maar halen met de sloopkogel, ik ga niet weg!’ - de reacties op een aangekondigde sloop lopen uiteen in de Sittardse volkswijk Stadbroek. Estelle, Hanneke en Ine, onze ‘verhuisspecialisten’, hebben het allemaal al meegemaakt. Als consulenten Bijzonder Beheer begeleiden zij bewoners die noodgedwongen moeten verhuizen. Ze zijn betrokken vanaf de aankondiging dat er gesloopt gaat worden, tot het moment dat de allerlaatste bewoner de sleutel inlevert.Mensen zijn niet van steenEen huis is veel meer dan vier muren en een dak. Sommige bewoners wonen er al vijftig jaar, en er zijn bewoners die van hun woning een waar paleisje gemaakt hebben. “Het is geen Excellijstje waar je invult ‘jij woont nu hier en ik verplaats je wel naar daar. Het gaat om hun thuís”, benadrukken de vrouwen. “Je moet je realiseren wat je van mensen vraagt. Een verhuizing geeft veel stress en onzekerheid. Mensen zijn gehecht aan hun buurt en hun socialenetwerk, zeker in een hechte volkswijk als Stadbroek waar iedereen elkaar kent. Sommige gezinnen hebben grote zorgen, en dan komt daar nog eens zo’n verhuizing bovenop.”Van brief naar bewonersbijeenkomstDe communicatie richting bewoners is in de loop van de jaren flink veranderd. Vroeger kregen bewoners simpelweg een brief in de bus. Nu wordt een sloopbericht altijd persoonlijk toegelicht tijdens een bewonersbijeenkomst. Daarna volgen huisbezoeken en wekelijkse inloopspreekuren. Want juist achter de voordeur, tijdens een kopje koffie, hoor je wat mensen écht nodig hebben. “We kijken wat mensen zelf kunnen en waar ze hulp bij nodig hebben. Het gaat om verbinding maken en behouden. Want dat hebben we onderhand wel geleerd: het belang van continue communicatie, zelfs als er ogenschijnlijk niets te melden is.”Niet met lege handenDe verhuisperiode binnen een aangekondigd sloopproject duurt gemiddeld drie jaar. “In die tijd zoekt de bewoner een nieuwe woning op basis van zijn wensen en het beschikbare aanbod. De een verhuist snel, de ander heeft meer tijd nodig om het nieuws een plekje te geven. Hiervoor hebben we met huurders­ organisaties een Sociaal Plan afgesproken. Daar staat onder meer in dat mensen met voorrang kunnen verhuizen en een financiële tegemoetkoming voor de verhuiskosten krijgen”, vertellen Estelle, Hanneke en Ine.“Sinds juli 2020 maken we gebruik van de website thuisinlimburg.nl voor het verhuren van onze woningen. En daar adverteren ook bijna alle andere Limburgse woningcorporaties hun vrijkomend woningaanbod op. Daarom kunnen bewoners met voorrang óók reageren op woningen buiten ons werkgebied. Dat vergroot de kansen voor mensen die bijvoorbeeld vanwege werk of familie liever buiten ons werkgebied willen wonen.”UitdagingRegelmatig horen Ine, Hanneke en Estelle achteraf: ‘had ik die verhuizing maar eerder gedaan!’ Het is natuurlijk een uitdaging om alle mensen naar tevredenheid te herhuisvesten. Toch lukt het iedereen nog altijd om een nieuwe woning te vinden. En vrijwel iedereen is uiteindelijk blij met de nieuwe woning. Ze vergelijken hun werk een beetje met de film The Wizard of Oz. “Wij zijn de dames die bewoners over die Yellow Brick Road naar hun nieuwe thuis leiden. De bewoner maakt zelf de keuze en wij denken graag met ze mee. Want ondanks alle veranderingen de afgelopen 25 jaar, staat één ding als een huis: wij vinden de mensen nog altijd belangrijker dan de stenen.”

Welkom in Stadbroek, de Sittardse volkswijk waar het leven zich op straat afspeelt. Al 25 jaar wordt hier gerenoveerd, gesloopt en gebouwd. Maar een wijk vernieuwen gaat over meer dan alleen stenen stapelen. Het gaat over mensen, hun thuis en de ziel van een buurt. Hoe behoud je het karakter van een wijk terwijl je de bebouwing klaarmaakt voor de toekomst? Drie verhalen over een grootschalige ­ wijk­ vernieuwing, vertelt door de mensen die er al die jaren hun hart en ziel in leggen.Je moet een wijk niet te snel willen veranderenHet is een megaproject dat 25 jaar in beslag nam: de wijkvernieuwing van Stadbroek. Op dit moment wordt de aatste hand gelegd aan de renovatie van 38 eengezinswoningen aan de Pieter Breughelstraat en dan is de wijk af. Of toch niet? Een gesprek met opzichters Thomas en Wim over renovatie, sloop, nieuwbouw en de ongeschreven regels in een typische volksbuurt.“De Breitnerstraat, in de volksmond ‘de Ranch’ was als eerste aan de beurt”, vertelt Wim. “Die hebben we in 1997 gesloopt.” Het was het startschot van een grootschalige wijkvernieuwing.Volksbuurt“Stadbroek is van oudsher een typische arbeiderswijk, met eigen normen. Er gebeurden dingen die soms op het randje zaten van wat door de beugel kan en wat je zag en hoorde, bleef in de wijk. Niemand werd verlinkt, anders kon je net zo goed gelijk verhuizen”, vertelt Wim, die na 43 jaar trouwe dienst volgend jaar met pensioen gaat. “Daar staat tegenover dat het ook een hele hechte, gezellige wijk is, waar je bijna vanzelfsprekend gewoon achterom loopt”, vervolgt hij. “In sommige opzichten was ik vaak liever hier, dan in de zogenoemde nette wijken. Het is geen gemakkelijke wijk, maar hier weet ik precies waar ik aan toe ben. Je gaat er ook een beetje van houden.”Renoveren of slopen?De transformatie van Stadbroek was een complexe puzzel die in fases werd uitgevoerd. “Je kunt niet zomaar een hele wijk tegelijk aanpakken”, legt Wim uit. Thomas: “Per blok stonden we voor de keuze: gaan we renoveren of slopen? Dat is een cruciale beslissing, want de renovatie van een woning staat gelijk aan een levensduurverlenging van 40 jaar.” De gerenoveerde woningen krijgen een flinke upgrade. “Onze focus ligt op moderniseren en verduurzamen. We investeren gigantisch in nieuwe daken, isolatie, kozijnen, dat werk”, somt Thomas op. “Het wooncomfort gaat er daarmee enorm op vooruit, maar je ziet er aan de buitenkant helaas relatief weinig van.” Wim, lachend: “Bewoners willen soms liever een nieuwe deurkruk of een ander kleurtje op de muur.”Respect moet je verdienenWim: “Bij een woningontruiming vanwege bijvoorbeeld huur­ achter­stand had ik 25 jaar geleden soms vier man nodig: één voor de bewoner, de rest voor de vijftig boze buurtbewoners die achter mij stonden te protesteren. Tegenwoordig staan bewoners niet meer achter, maar naast ons”, vertelt hij. Dit heeft hij voor elkaar gekregen met deze aanpak: “Je moet doen wat je zegt en zeggen wat je doet. Veel mensen hebben een antenne voor dubbele agenda’s.” Thomas: “Maar als je eenmaal het vertrouwen gewonnen hebt, dan geldt dat voor de rest van je leven. Ik kom nu, 20 jaar later, bij diezelfde mensen aan huis en ze kennen me nog. Die ‘kleine dikke van de woningvereniging’, ben ik dan. En dan is het ijs al gebroken.”Nieuwbouw & herstructureringDe woningen van vroeger, maakten plaats voor eigentijdse woningen. Wim: “We bouwen nu met meer variatie en zijn soms van drielaagse naar gelijkvloerse bouw gegaan. De uitstraling is veel vriendelijker geworden.”Gaandeweg leren ze zelf ook bij. “We dachten: elk huis een voortuintje, dat wordt mooi”, vertelt Thomas. “Tot de bewoners zeiden: dat willen we helemaal niet.” Dat blijkt een waardevolle les: praat mét bewoners, niet over ze. De vernieuwing gaat verder dan alleen woningen. “We hebben samen met de gemeente complete straten anders ingericht”, vertelt Thomas. Door de wijk anders in te richten, zien ze dat ongewenste activiteiten ook afnemen. “We verlegden wegen en voegden groenstroken en speeltuinen toe op plekken die voorheen bijvoorbeeld uitnodigden om afval te dumpen. Maar altijd alles in overleg met bewoners en de gemeente.”Een wijk is nooit afWim: “Je hebt als corporatie een verplichting om voeling te houden met de bewoners en de omstandigheden in de wijk. Ik denk dat het ook een beetje hoort bij ‘goed rentmeesterschap’. En je moet blijven investeren, anders heb je over 25 jaar weer hetzelfde probleem. Toch moet je een wijk ook niet te snel willen veranderen. Mensen moeten ook het vertrouwen krijgen dat er iets goeds gaat gebeuren.”Vandaag is de oude volksbuurt klaar voor de toekomst, zonder zijn karakter te verliezen. Thomas: “Op maandag­ ochtend staat menig bewoner nog steeds buiten ramen te lappen met Nederlandse hits die uit de radio schallen. Dat is toch mooi?” Samen met al onze collega’s blijven we werken aan de wijk, want één ding is zeker: een wijk is nooit af, er gebeurt altijd van alles en daar blijven we op in spelen.